SCPI
Fiche pratique

SCPI : Société civile de placement immobilier

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fonds d’investissement dédié à la gestion d’actifs immobiliers. Grâce aux sommes collectées et aux éventuels emprunts, une SCPI achète des immeubles pour ensuite les louer. Ce sont les loyers perçus qui permettent de verser un rendement annuel. Plus le taux d’occupation de ces immeubles est élevé, plus ce rendement est optimisé. Cela veut dire aussi que les immeubles acquis sont adaptés aux besoins des locataires. Ces derniers peuvent être des entreprises lorsqu’il s’agit de bureaux, de locaux commerciaux, industriels ou logistiques, ou des particuliers lorsqu’il s’agit de logements. La SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans détenir en direct les biens et pour un montant bien inférieur à celui nécessaire pour une acquisition individuelle ou en direct.

Comment est valorisée une part de SCPI ?

Une SCPI peut être évaluée à partir de quatre valeurs. D’abord, il y a la valeur dite vénale. Il s’agit de la valeur cumulée de tous les actifs immobiliers détenus déterminée par un expert indépendant. Ensuite, il y a la valeur de restitution. Elle réunit la valeur vénale et les autres types d’actifs financiers détenus dans le cadre de la gestion de la trésorerie. Puis, il y a la valeur de reconstitution. Elle correspond à la valeur de réalisation à laquelle sont ajoutés les frais pour reconstituer son patrimoine. Enfin, il y a la valeur nominale, qui correspond à la valeur d’une part au moment de la création de la SCPI.

Le prix d’achat d’une SCPI est établi à partir de la valeur nominale, en ajoutant la prime d’émission – montant de la revalorisation du patrimoine détenu par la SCPI. C’est à partir de ce prix qu’est déterminé le rendement de la SCPI. En cas de vente des parts d’une SCPI, celles-ci sont cédées à un prix dit de retrait. Il est inférieur au prix d’achat, car son montant part de la valeur d’achat de laquelle sont déduits les frais de la SCPI.

Quels sont les types de SCPI ?

Juridiquement, il existe deux formes de SCPI. D’un côté, il y a celles qui ont un capital fixe. À leur constitution, il est prévu que le capital social ne puisse pas dépasser un plafond précis, au-delà duquel il faut procéder à une augmentation de capital. Pour sortir du capital, un détenteur de part doit trouver des repreneurs sans que cela ne vienne modifier le montant de la capitalisation de la SCPI. D’un autre côté, il y a les SCPI qui ont un capital variable. Quand un souscripteur souhaite vendre ses parts, la SCPI peut les lui racheter et émettre de nouvelles parts pour accueillir de nouveaux souscripteurs. Contrairement aux apparences, le montant peut être plafonné ou sa variation encadrée pour éviter de léser les souscripteurs encore présents au capital de la SCPI.

Stratégiquement, il existe trois sortes de SCPI. On parle de SCPI fiscales quand elles investissent dans des immeubles en appliquant les critères de la loi fiscale à laquelle elles font références : Pinel, LMNP, Monuments historiques, Malraux… Dans ce cas-là, les associés de la SCPI bénéficient des avantages fiscaux associés. On utilise l’expression de SCPI de rendement pour celles qui, grâce aux loyers perçus régulièrement (sur les bureaux, commerces, locaux commerciaux), versent un revenu chaque trimestre, semestre ou année, par exemple, aux souscripteurs. Enfin, les SCPI de valorisation ont pour objectif d’assurer un revenu au souscripteur par la vente régulière d’immeubles acquis. Ce qui suppose un prix de vente supérieur au prix d’un achat.

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