Pro Epargne

Percevoir des revenus complémentaires pour financer ses projets et l’une de vos préoccupations ?
Aujourd’hui la pierre demeure encore le mode d’épargne préféré des Français mais connaissez-vous la SCPI ?

La SCPI c’est quoi au juste ?

La SCPI ou société civile de placement immobilier permet, même avec un petit budget, d’investir dans l’immobilier. Quand on achète une part de SCPI, on devient l’associé d’une société qui détient un parc immobilier.

La gestion du parc de la SCPI génère des revenus, ces derniers sont répartis entre les associés en fonction du nombre de parts détenues.
Chacun peut investir à hauteur de sa capacité comptant ou à crédit et devenir indirectement et collectivement propriétaire de biens immobilier, il s’agit là d’un placement à long terme.

La SCPI est un excellent outil de diversification du patrimoine, grâce à la SCPI, un particulier accède à l’immobilier d’entreprise, c’est-à-dire à la location de bureaux, de murs de commerces, d’entrepôts.

Autre avantage l’épargnant n’a pas à se préoccuper de la gestion des biens. La gestion est déléguée à une société de gestion.

Quel rôle ? Quelles missions pour la société de gestion ?

La société de gestion est obligatoirement agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), elle doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants.

Parmi les principales missions de la société de gestion figurent :

• La collecte des capitaux par appel public à l’épargne,
• La recherche et la sélection des immeubles à acquérir et des locataires qui occuperont les lieux,
• La gestion physique des immeubles, des baux et des éventuels contentieux,
• La gestion comptable et la vie sociale, administrative et financière de la SCPI,
• La distribution des revenus aux associés,
• La gestion administrative et fiscale de chacun des associés,
• L’information du public.
• Elle encaisse les loyers et procède trimestriellement à une distribution des revenus au prorata du nombre de part que vous détenez

Stratégiquement, il existe trois sortes de SCPI. On parle de SCPI fiscales quand elles investissent dans des immeubles en appliquant les critères de la loi fiscale à laquelle elles font références : Pinel, LMNP, Monuments historiques, Malraux… Dans ce cas-là, les associés de la SCPI bénéficient des avantages fiscaux associés. On utilise l’expression de SCPI de rendement pour celles qui, grâce aux loyers perçus régulièrement (sur les bureaux, commerces, locaux commerciaux), versent un revenu chaque trimestre, semestre ou année, par exemple, aux souscripteurs. Enfin, les SCPI de valorisation ont pour objectif d’assurer un revenu au souscripteur par la vente régulière d’immeubles acquis. Ce qui suppose un prix de vente supérieur au prix d’un achat.

Remarque : Comme pour tout placement immobilier la valeur de vos investissements et de vos revenus distribués fluctue et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture et des marchés immobilier.

La société de gestion qui gère la SCPI vous accompagne tout au long de votre investissement et en contrepartie de frais de gestion annuel vous libère de tout tracas administratifs.

Grace aux capitaux investit par les associés, elle achète des biens immobiliers de qualité situés dans des zones géographiques et économique dynamique. Elle sélectionne attentivement les locataires nationaux ou internationaux provenant de différents secteurs d’activité permettant d’atténuer le risque locatif.

Quels sont ses avantages ?

• Facilité de gestion
• Mutualisation des risques
• Aucun de frais de notaire
• Flexibilité et possibilité de vente d’une partie de vos parts afin de récupérer de la liquidité
• SCPI de défiscalisation via loi Pinel et Malraux
• Diversification du patrimoine

Quels sont ses inconvénients ?

• Possibilité de perte en capital
• Difficulté de vente de parts de SCPI

Les critères à observer de près pour choisir une SCPI sont :

• Le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché), c’est le rendement de la SCPI, le but étant d’avoir un rendement régulier afin que le gérant ait une pérennité locative
• Le TOF (Taux d’occupation financier), c’est de savoir s’il y a suffisamment de locataire dans le patrimoine de la SCPI.

A noter : Pour une SCPI de commerce le TOF devra avoisiner les 93%, sur du bureau 88%, sur de la SCPI spécialisé 95%. Cela prouve la bonne capacité du gérant à assurer une bonne gestion locative.

Les modalités d’investissement :
Les façons d’investir dans la SCPI sont variées : Possibilité en pleine propriété, en nu propriété, en versement programmés mais également dans le cas de contrat d’assurance vie.

Ces différentes façons d’investir participent à une certaine forme de liquidité de la SCPI même si la SCPI n’est pas un produit liquide en tant que tel.

QUELQUES CHIFFRES CONCRETS POUR COMPRENDRE LE MARCHÉ :

• 71 milliards d’euros
• 200 SCPI
• +30 sociétés de gestion
• Taux de distribution moyen : 4,45% en 2021

Les SCPI peuvent être regroupées dans 3 grandes catégories selon l’objectif poursuivi :

1) Les SCPI de rendement

Ces produits répondent à une logique de rentabilité via une distribution régulière des revenus, généralement trimestrielle. Les SCPI de rendement constituent l’immense majorité du marché (environ 90% de la capitalisation totale)

Ces SCPI de rendement se déclinent en de nombreuses catégories (Les SCPI diversifiées, Les SCPI de commerces, Les SCPI de bureaux, Les SCPI régionales, Les SCPI spécialisées).

2) Les SCPI de plus-value

Contrairement aux SCPI de rendement les SCPI de plus-value n’ont pas pour objectif de distribuer des revenus réguliers. L’intérêt est de pouvoir profiter d’une forte progression du capital immobilier entre la date de souscription et la date de revente de ses parts.

Les biens acquis sont sélectionnés en fonction de leur potentiel de revalorisation. L’investisseur souhaitant générer de la plus-value peut opter pour l’achat de parts de SCPI en nue-propriété. Il acquiert alors les parts pour une fraction de leur valeur et en devient pleinement propriétaire à la fin de la période de démembrement.

3) Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales donnent la possibilité de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés dans le cadre d’un investissement en direct. Il s’agit la plupart du temps de structures investissant dans l’immobilier résidentiel. La spécificité de ces produits impose d’avoir une optique de long terme, voire de rester engagé jusqu’à la dissolution de la SCPI. La durée peut aller jusqu’à 15 ans.

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales (Les SCPI de déficit foncier, Les SCPI Malraux, Les SCPI Pinel).