Pro Epargne

Le législateur a voté un nouveau calendrier pour la révision des bases cadastrales qui n’entera en application qu’en 2028. Cette réforme aura des conséquences pratiques importantes sur la facture fiscale des contribuables.

C’est une réforme très attendue par les collectivités locales, souhaitée par les gouvernements successifs afin d’introduire plus de justice fiscale dans les bases d’imposition de la fiscalité foncière. Pourtant la révision des valeurs locatives cadastrales n’a été programmée que dans le cadre de la loi de Finances pour 2020. Et sa mise en œuvre vient d’être décalée de deux ans par le législateur.

Une révision nécessaire

Les valeurs locatives cadastrales servent à calculer les bases d’imposition des taxes directes locales. Elles sont utilisées comme base de calcul non seulement pour la taxe foncière mais également pour la taxe d’habitation qui reste applicable pour les résidences secondaires et les biens donnés en location, ainsi que pour la taxe sur les ordures ménagères.

La valeur locative cadastrale d’un local d’habitation correspond au loyer annuel normal de cet immeuble lorsqu’il est loué aux conditions du marché. Ces valeurs datent de la  révision générale de 1970. Elles peuvent donc être très différentes de la valeur actuelle du marché locatif. Ces écarts entraînent de ce fait des répartitions d’impôts entre les contribuables qui peuvent être inéquitables, rendant nécessaire de revoir ces valeurs locatives pour qu’elles correspondent mieux aux loyers actuels.

Un calendrier qui prend du retard 

Si la nécessité de la révision n’est pas contestée, sa mise en œuvre est moins aisée. La collecte des informations sur les valeurs réelles du marché locatif devait démarrer au 1^er semestre 2023 grâce un dispositif de déclaration à l’administration des loyers pratiqués par propriétaires bailleurs de locaux d’habitation, pour une utilisation effective des nouvelles bases au 1^er janvier 2026. La loi de Finances pour 2023 a retardé ce calendrier de deux ans. L’administration doit mener des travaux préparatoires complémentaires pour fiabiliser les bases d’imposition actuelles, en amont de la campagne déclarative. La phase de collecte d’information ne démarrera donc qu’en 2025. Et la réforme n’entrera en application qu’en 2028.

Des transferts de charges à prévoir

Une expérimentation menée en 2015 dans cinq départements laisse entrevoir d’importants transferts de charge. Pour les appartements, les bases augmenteraient de 125%. Elles augmentent de 185% pour les maisons d’habitation. La valeur du prix au mètre carré des petites surfaces étant plus importante que la valeur au mètre carré des grandes surfaces d’habitation, les propriétaires de biens de petite surface sortiraient perdants de la réforme. Ainsi, pour les petits appartements, l’augmentation attendue serait en moyenne de 223% !

Les propriétaires du parc immobilier ancien sortiraient également perdants de la réforme. En effet, les valeurs locatives des logements construits avant 1950 augmenteraient de plus de 15% en moyenne d’après une étude de l’Institut des Politiques Publiques de 2020 destinée à évaluer l’impact de cette révision sur la distribution des valeurs locatives dans le cas des vingt plus grandes agglomérations françaises hors Paris.