Pro Epargne

Lorsqu’un propriétaire cède plusieurs emplacements de parking au cours d’une même vente, le seuil de 15.000 euros s’apprécie globalement.

La justice n’en finit pas de préciser les conditions d’appréciation du seuil d’exonération applicables aux plus-values immobilières. En principe, les  plus values de cessions d’immeubles ne sont pas soumises à l’impôt lorsque le prix de vente est inférieur ou égal à 15.000 euros (article 150-U du Code général des impôts – CGI). Ce seuil s’apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l’immeuble ou de la partie d’immeuble. Lorsque le bien a été détenu en indivision, ce seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise. En cas de cession d’un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000 euros s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

Comment appliquer ce principe lorsque la transaction porte sur plusieurs lots distincts et indépendants situés dans un même immeuble, pour lesquels un  prix global a été négocié avec un acquéreur unique, dans un seul acte de vente ? L’affaire soumise au Conseil d’Etat concernait quatre emplacements de parking localisés dans un même ensemble immobilier situé à Paris, acquis en indivision par des époux, par moitié chacun, en juillet 2011.

Une réclamation infructueuse

Les places de parkings ont été cédées pour 93.000 euros à un même acquéreur. Après avoir déclaré une plus-value de 45.625 euros et acquitté 8.669 euros au titre de l’impôt sur le revenu et de 7.072 euros au titre des prélèvements sociaux, les époux ont demandé à l’administration fiscale la restitution de ces sommes en se prévalant de l’exonération prévue à l’article 150 U du CGI. Suite au rejet de leur réclamation, ils ont saisi le tribunal administratif de Paris qui n’a pas satisfait à leur demande.

La cour administrative d’appel de Paris a accueilli favorablement la requête des époux et jugé qu’il convient de prendre en considération chaque lot de façon distincte et indépendant pour déterminer si le seuil de 15.000 euros est atteint. En outre, il est nécessaire de prendre en compte la valeur de la quote-part indivise détenue par chacun des époux dans chaque bien pris isolément, ce qui aboutit à un prix de vente de  11.625 euros par emplacement de parking et par époux.

Un seul acte de vente

Le Conseil d’Etat remet en cause cette solution. Il s’appuie sur les travaux préparatoires de la loi du 30 décembre 2003 de Finances pour 2004 qui a modifié les dispositions en cause de l’article 150-U du CGI pour s’assurer de l’interprétation à leur donner. Il juge en conséquence que, pour déterminer le prix de cession devant être comparé au seuil de 15.000 euros, il y a lieu de prendre en compte le prix de chaque opération de cession, c’est-à-dire chaque transaction réalisée, indépendamment du nombre de biens ou de lots vendus à l’occasion de cette transaction.

Il ne convient donc pas de diviser le prix global par le nombre de lots prévus à l’acte de vente mais de le considérer dans sa globalité.