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Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) est un régime adapté à la location d’un logement meublé.

Le logement doit être équipé (literie, accessoires de cuisine, meubles etc.) afin de permettre au locataire d’en disposer immédiatement, sans avoir à contribuer à l’ameublement.

La location meublée peut être effectuée dans les biens d’habitation classique (maisons, appartements), que ce soit pour des longs séjours ou pour des locations saisonnières, mais aussi pour les courts séjours de type AirBNB. Pour réaliser des investissements LMNP, Proepargne vous accompagne tout au long de votre projet.

L’imposition LMNP

Avant tout faut savoir quand LMNP les loyers perçus ou recettes sont soumis au régime d’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux, ils sont appelés BIC.

Les BIC sont tous simplement les bénéfices que vous réalisez en tant que bailleur.

Ils peuvent être imposé soit au LMNP micro BIC qui est la version simple du régime loueur meublé soit être imposé au LMNP réel.

LMNP Micro BIC

Lorsque vos recettes annuelles ne dépassent pas 72600 € vous pouvez opter pour le régime micro BIC.

Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% ainsi seule la moitié de vos bénéfices est taxée sur les revenus en plus de votre salaire.

Dans le cas d’une location en cours d’année le montant du plafond du micro BIC est ajusté au prorata du temps de location

Remarque : Il existe un cas particulier bénéficiant d’un statut adapté, il s’agit des chambres d’hôtes, gites ruraux et meublé de tourisme. Le plafond du micro BIC est alors de 176200 € de recettes annuelles avec un abattement de 71%, seul 29 % des recettes sont taxés.

Ce régime présente l’avantage de la simplicité des démarches mais il conduit systématiquement à constater un revenu locatif imposable qui est au soumis à la CSG (17,2%).

Le chois du régime Micro Bic peut être intéressant soit si vous êtes faiblement imposé ou soit si vous dégagez une forte rentabilité.

LMNP au réel

Si le plafond du Micro BIC est dépassé, ce régime s’appliquera automatiquement. Vous pouvez également choisir cette option par choix notamment si vos frais sont supérieurs à 50%.

Dans ce cas on déduira des recettes la réalité des charges, des intérêts d’emprunts, des frais ect..

On pourra également déduire des recettes l’amortissement du bien, il s’agit de la parte de valeur d’un bien dû à l’usure du temps ou l’obsolescence.

Ainsi ce régime conduit dans la majorité des cas à constater un résultat fiscal nul, le loueur ne supporte alors aucune imposition sur le revenu ni de prélèvements sociaux.

Le régime réel est plus contraignant en termes de formalité comptable, mais il est dans la grande majorité des cas plus intéressant fiscalement. Nous vous accompagnons dans ses démarches dans le cadre de notre suivi et au réseau de confiance qui nous entoure.

Concernant le déficit BIC ?

Dans le cas du régime réel, lorsque les charges sont supérieures aux recettes, on conste alors un déficit.

Ce déficit ne peut pas être reporter sur les salaires, il ne peut que rester confiné dans la partie BIC

Il peut cependant être reporté sur d’autres biens déclarés en BIC ou être reporté aux années suivantes.

Les charges peuvent être reportées sur une duré maximum de 10 ans, les amortissements quant à eux sans limite de temps.

C’est cette possibilité de générer du déficit avec une déduction des amortissements qui rend le LMNP au réel intéressant pour adoucir le montant de l’impôt.

Attention ! : Si vous optez pour le régime LMNP Micro BIC et que vous souhaitez changer pour le réel cela doit être fait avant le 1er février de l’année souhaitée.
A savoir le régime réel est irrévocable pendant 2 ans.

Des obligations ?

Pour bénéficier de ce statut vous devez respecter quelques obligations,

• Le bail doit être un bail meublé
• Le bien doit être meublé au minimum avec des éléments de mobilier détaillés dans le cadre de la loi ALUR de 2015.
• La durée du bail meublé est limitée à 1 an ou 9 mois s’il s’agit d’un logement étudiant.
• Vous devez également payer le CFE une cotisation dont le coût varie d’une région à une autre.